Wann Vermieter Nebenkosten und Kaution miteinander verrechnen dürfen

Die Mietkaution dient grundsätzlich der Absicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Insbesondere bei Auszug stellt sich die Frage, ob und unter welchen Bedingungen ein Vermieter offene Nebenkostennachzahlungen mit der Mietkaution verrechnen darf.

Dieser Beitrag untersucht die rechtlichen Grundlagen im deutschen Mietrecht (z. B. BGB), die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter, zulässige und unzulässige Situationen einer Verrechnung sowie einzuhaltende Fristen. Praxisbeispiele – etwa offene Nebenkostennachzahlungen oder Schäden an der Wohnung – veranschaulichen die Anwendung dieser Regeln.

Gesetzliche Grundlagen der Mietkaution (BGB)

Begrenzung und Anlage der Kaution: Nach § 551 BGB darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) betragen. Der Mieter kann sie in drei Raten zahlen, beginnend mit Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, verzinst und sicher, damit sie bei Insolvenz geschützt ist. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Sicherungszweck der Kaution: Gesetzlich besteht keine Verpflichtung, eine Kaution zu vereinbaren – aber wenn doch, dient sie der Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen insbesondere Forderungen wie Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen oder Schadensersatz bei Beschädigungen der Mietsache.

Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter

Vermieter:

• Sicherung, nicht sofortige Befriedigung: Die Kaution dient vorrangig als Sicherheit, nicht zur sofortigen Befriedigung von Forderungen während der Mietzeit. Der Vermieter darf sich also nicht jederzeit einseitig aus der Kaution bedienen, solange das Mietverhältnis besteht, außer es liegen besondere Voraussetzungen vor.
  
• Anspruchssicherung: Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, berechtigte Ansprüche (z. B. Nebenkostennachforderungen, offene Mieten, Schäden) mit der Kaution zu verrechnen. Er muss jedoch zeitnah abrechnen und den Rest auszahlen, sobald seine Ansprüche geklärt sind.
  
• Abrechnungspflicht: Der Vermieter ist verpflichtet, baldmöglichst über die Kaution abzurechnen und sie an den Mieter zurückzuzahlen. Entgegen eines verbreiteten Irrtums hat er nicht pauschal 3 bis 6 Monate Zeit, sondern nur einen angemessenen Zeitraum, der von den Umständen abhängt. Gerichte billigen Vermietern meist ca. 3 bis 6 Monate Prüfungsfrist nach Mietende zu, um Ansprüche zu prüfen.
  
• Verzinsung: Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen (Ausnahme: Studentenwohnheime) und die Zinsen dem Mieter gutschreiben.

Mieter:

• Zahlungspflicht: Sofern vertraglich vereinbart, muss der Mieter die Kaution leisten, kann aber die gesetzliche Ratenzahlung nutzen (§ 551 Abs. 2 BGB: drei Monatsraten).
  
• Kein „Abwohnen“: Der Mieter darf die Kaution nicht eigenmächtig aufbrauchen, etwa indem er die letzten Mietzahlungen aussetzt („Kaution abwohnen“ ist unzulässig). Selbst wenn der Vermieter Pflichten verletzt, hat der Mieter während der Mietzeit kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.
  
• Kein Anspruch auf Verrechnung: Wichtig: Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter offene Nebenkosten einfach mit der Kaution verrechnet. Die Kaution soll zwar Forderungen sichern, aber ein Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht nicht. Der Vermieter darf, muss aber nicht, eine Verrechnung vornehmen.
  
• Rückzahlungsanspruch: Nach Mietende und Ablauf der Prüfungsfrist hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (inkl. Zinsen), soweit keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind. Dieser Anspruch wird erst nach angemessener Frist fällig – typischerweise nach Klärung aller Nebenkosten und Schäden​.

Zulässige Verrechnung der Kaution mit Forderungen

Grundsatz – erst nach Mietende:

Eine Verrechnung (Aufrechnung) der Kaution mit Forderungen des Vermieters ist grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig. Während des laufenden Mietverhältnisses entsteht der Rückzahlungsanspruch des Mieters an der Kaution noch nicht; er ist bis Mietende „aufschiebend bedingt“ und somit nicht fällig.

Daher kann während der Mietzeit in der Regel nicht wirksam aufgerechnet werden. Ausnahme: Wenn der Anspruch des Vermieters rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist (z. B. durch Gerichtsurteil oder Anerkenntnis), kann in Einzelfällen auch im laufenden Vertrag auf die Kaution zurückgegriffen werden. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter schon während der Mietzeit Zugriff erlauben sollen – solche Klauseln sind nach Rechtsprechung aber unwirksam.

Nebenkostennachzahlungen:

Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter offene Betriebskostennachforderungen mit der Kaution verrechnen, sofern diese Forderungen ordnungsgemäß entstanden und fällig sind (d. h. eine formell und inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung liegt vor und wurde dem Mieter fristgerecht zugestellt). Die Kaution sichert nach höchstrichterlicher Ansicht auch Nachzahlungen aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung.​

• Beispiel: Der Mieter ist zum 30.06. ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr (oder das letzte Abrechnungsjahr bis Auszug) ergibt im August eine Nachzahlung von 200€. Der Vermieter kann diesen Betrag von der hinterlegten Kaution einbehalten und mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verrechnen. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) erstellt und dem Mieter zugestellt wurde.

Mietrückstände:

Bestehen bei Mietende offene Mietzahlungen, darf der Vermieter diese ebenfalls aus der Kaution decken. Nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses ist es unproblematisch, die Kaution mit rückständigen Mieten zu verrechnen.

• Beispiel: Der Mieter hat die letzte Monatsmiete nicht bezahlt. Die Kaution beträgt drei Monatskaltmieten. Der Vermieter kann die fehlende Miete von der Kaution einbehalten und den Restbetrag (nach Abzug eventueller weiterer Ansprüche) an den Mieter zurückzahlen.

Schadensersatz für Wohnungsschäden:
Stellt der Vermieter bei Auszug Beschädigungen an der Mietsache fest, die über übliche Abnutzung hinausgehen, kann er Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen – etwa für Reparaturen. Solche Ansprüche darf er ebenfalls mit der Kaution verrechnen, da sie unmittelbar aus dem Mietverhältnis resultieren.

• Beispiel: Bei Wohnungsübergabe wird ein großer Rotweinfleck auf dem Parkett entdeckt, den der Mieter verursacht hat. Die Reparatur kostet 500€. Der Vermieter kann die Kaution in entsprechender Höhe für diese Schadensbeseitigung einbehalten und die Differenz an den Mieter auszahlen, sofern der Schaden dokumentiert und der Anspruch berechtigt ist.

Teilweiser Kautionseinbehalt für noch offene Nebenkosten:

Wenn bei Mietende noch eine zukünftige Nebenkostenabrechnung aussteht, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorläufig einbehalten, um mögliche Nachforderungen abzudecken. Dabei gelten jedoch strikte Grenzen: Üblicherweise maximal für 3–4 Monate Mietzeit ein Betrag in Höhe einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung.

Diese Praxis (gerichtlich bestätigt, z. B. AG Hamburg) soll sicherstellen, dass der Vermieter nicht die gesamte Kaution blockiert. Ein solcher Teil-Einbehalt ist nur erlaubt, soweit eine Nachforderung voraussichtlich zu erwarten ist. Hat der Mieter bisher immer ein Guthaben aus Nebenkosten gehabt, darf der Vermieter nicht vorbeugend einbehalten – außer er kann konkret darlegen, dass diesmal mit einer Nachzahlung zu rechnen ist (z. B. drastisch gestiegene Heizkosten).

Unzulässige Verrechnung und Grenzen

Während des Mietverhältnisses:

Im laufenden Mietverhältnis ist eine Verrechnung grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter darf nicht eigenmächtig die Kaution „anzapfen“, um aktuelle Nebenkostenzahlungen oder Mietausfälle zu decken.

Tut er es doch unberechtigt, kann der Mieter gerichtlich (einstweilige Verfügung) dagegen vorgehen. Auch darf der Vermieter nicht drohen, die Kaution einzubehalten, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen, solange das Mietverhältnis noch besteht. Ausnahme: Wenn der Mieter zustimmt oder ein vollstreckbares Urteil vorliegt, wäre eine vorzeitige Nutzung möglich – in der Praxis kommt das selten vor.

Vertragsfremde oder strittige Forderungen:

Die Kaution darf nicht zur Verrechnung von Forderungen genutzt werden, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben. Ebenso wenig darf der Vermieter strittige, noch nicht geklärte Ansprüche einfach abziehen.

Beispiel: Eine noch nicht bewiesene Schadenersatzforderung kann nicht ohne Weiteres von der Kaution einbehalten werden; der Vermieter müsste diese notfalls gerichtlich klären lassen.

Verjährte Forderungen (z. B. sehr alte Mietrückstände, die juristisch verjährt sind) sind ebenfalls tabu für die Verrechnung – mit einer Besonderheit: Wenn die Forderung während der Mietzeit noch nicht verjährt war und sich mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch bei Mietende zeitlich überschnitten hat, kann der Vermieter theoretisch aufrechnen, aber in der Praxis spielt das selten eine Rolle.

Kein vollständiger Einbehalt ohne Grund:

Der Vermieter darf nicht die gesamte Kaution ohne konkreten Grund zurückhalten. Sobald feststeht, dass bestimmte Teile der Kaution nicht für Forderungen benötigt werden, müssen diese alsbald zurückgezahlt werden. Z. B. wenn nur Nebenkosten für drei Monate zu erwarten sind, darf er auch nur diesen Anteil einbehalten und den Rest auskehren.

Kein Aufrechnen durch den Mieter:

Umgekehrt ist es dem Mieter nicht erlaubt, gegen seine Mietzahlungen oder andere Forderungen mit der Kaution aufzurechnen. Er kann also z. B. nicht sagen: „Ich zahle die letzte Miete nicht, nimm sie aus der Kaution“.

Das wäre das unerlaubte „Abwohnen“ der Kaution. Selbst wenn der Mieter Ansprüche gegen den Vermieter hätte (z. B. Rückforderung zu viel gezahlter Miete), kann er diese nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen. Erst nach Mietende kann der Mieter – falls der Vermieter unberechtigt Teile der Kaution einbehält – gegen tatsächlich bestehende Forderungen aufrechnen; aber auch da gelten die oben genannten Voraussetzungen.

Fristen und Vorgehensweise bei der Verrechnung

Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters:

Nach Auszug des Mieters steht dem Vermieter eine angemessene Frist zu, um die Wohnung zu prüfen und festzustellen, ob er Ansprüche hat. Diese Frist beträgt in der Regel ca. 6 Monate, kann je nach Einzelfall aber auch kürzer oder etwas länger sein. Während dieser Zeit muss der Mieter die Rückzahlung der Kaution noch gedulden.

Wenn besondere Umstände vorliegen (etwa Schäden, laufende Handwerkerangebote, ausstehende Nebenkosten), kann die Frist bis zum Ablauf von 6 Monaten gerechtfertigt sein. Achtung: Wenn der Vermieter die Wohnung schnell neu vermietet, kann das ein Indiz dafür sein, dass er seine Prüfung schneller abschließen konnte.

Nebenkosten-Abrechnungsfrist:

Für Nebenkostenabrechnungen gilt § 556 Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (i. d. R. Kalenderjahr) abrechnen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen – der Mieter müsste in dem Fall also nichts aus der Kaution für Nebenkosten zahlen.

Umgekehrt: Liegt rechtzeitig eine Abrechnung mit Nachforderung vor, kann diese im Rahmen der Kaution verrechnet werden, aber auch nur bis zur Höhe der tatsächlichen Nachzahlung. Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt lange einbehalten, nur weil er sich mit der Abrechnung Zeit lässt. Ein Gericht entschied, dass der Vermieter zwar 12 Monate für die Nebenkostenabrechnung hat, aber nicht solange die Kaution einbehalten darf, sondern sobald wie möglich abrechnen muss.

Vorgehen bei Verrechnung:

1. Feststellen der Forderung: Zunächst muss der Vermieter die Grundlage kennen – etwa das Ergebnis der Nebenkostenabrechnung oder ein Kostenvoranschlag für Schäden.
2. Mitteilung an den Mieter: Es ist üblich (und empfehlenswert), dass der Vermieter dem Mieter schriftlich mitteilt, welche Beträge er aus der Kaution einbehält und warum. Zum Beispiel: „Nach Ihrer Nebenkostenabrechnung vom [Datum] ergibt sich eine Nachzahlung von X €. Dieser Betrag wird mit Ihrer Kaution verrechnet.“
3. Abrechnung der Kaution: Sind alle Ansprüche geklärt, erstellt der Vermieter eine Schlussabrechnung der Kaution. Darin führt er auf, welche Forderungen abgezogen wurden (Nebenkosten, Mietrückstand, Schadenersatz etc.) und welchen Restbetrag der Mieter zurückerhält.
4. Rückzahlung: Der verbleibende Kautionsbetrag ist an den Mieter auszuzahlen, einschließlich aufgelaufener Zinsen. Die Zahlung sollte unaufgefordert und zügig nach Fristablauf erfolgen, um keine Verzugszinsen zu riskieren. Manchmal wird ein Überweisungsträger oder Scheck übersandt; zunehmend wird der Betrag direkt auf das Konto des ehemaligen Mieters überwiesen.

Dauer des Einbehalts:

Wie oben erwähnt, maximal ~6 Monate gelten als üblich. Länger darf der Vermieter die Kaution nur einbehalten, wenn außergewöhnliche Gründe vorliegen (z. B. laufender Rechtsstreit über Forderungen). Für den Teil der Kaution, der für künftige Nebenkostenabrechnung zurückbehalten wird, ergibt sich ebenfalls eine Obergrenze von ca. 6 Monaten nach Mietende. In dieser Zeit sollte die Nebenkostenabrechnung erstellt und verrechnet sein. Nach Ablauf dieser Frist – oder sobald Klarheit besteht – muss abgerechnet werden.

Praxisbeispiele zur Veranschaulichung

Beispiel 1: Offene Nebenkostennachzahlung

Mieter M ist zum 31. März ausgezogen. Die jährliche Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung (Abrechnungszeitraum Kalenderjahr) wird vom Vermieter V im Juni erstellt und ergibt für die ersten drei Monate des Jahres noch eine Nachzahlung von 150 € für M. V hat noch die gesamte Kaution von 900 € (drei Monatsmieten) in der Hand. V darf nun 150 € von der Kaution einbehalten und die restlichen 750 € an M zurückzahlen. Voraussetzung war, dass die Abrechnung M spätestens bis 31. Dezember (12 Monate nach Abrechnungsende) zugegangen ist – was hier der Fall ist (Juni).

Hätte M während der Mietzeit immer seine Nebenkostenvorauszahlungen pünktlich geleistet, steht diese Nachzahlung rechtlich als Forderung des V im Raum und die Verrechnung ist zulässig. M konnte nicht verlangen, statt der Nachzahlung direkt die Kaution heranzuziehen, da kein Anspruch auf sofortige Verrechnung besteht.

Beispiel 2: Kautionseinbehalt für zukünftige Abrechnung

Mieterin A zieht zum 30. Juni aus. Die Nebenkostenabrechnung für Januar–Juni wird Voraussichtlich erst Anfang des nächsten Jahres erstellt. Bisher hatte A jedoch fast jedes Jahr ein kleines Nebenkosten-Guthaben. Vermieter B darf vorsorglich keinesfalls die komplette Kaution einbehalten bis zur Abrechnung.

Wenn überhaupt, dann beispielsweise höchstens 2 Monatsvorauszahlungen (für ~3–4 Monate), also z. B. 2 × 200 € = 400 € zurückhalten, falls zu erwarten steht, dass A diesmal nachzahlen muss. Aber in diesem Beispiel gab es stets Guthaben; ohne konkreten Anhaltspunkt darf B keinen Einbehalt machen. Er müsste also die Kaution (ggf. bis auf einen kleineren Sicherheitsbetrag) auszahlen. Sollte die Abrechnung später doch eine Nachzahlung zeigen, kann B diese von A einfordern – notfalls auch gerichtlich, wobei die Kaution dann nicht mehr zur Verfügung stünde.

Beispiel 3: Schäden an der Wohnung

Mieter C hat beim Auszug sichtbare Schäden hinterlassen: zerkratzter Parkettboden im Wohnzimmer und ein beschädigtes Waschbecken. Die Reparaturangebote summieren sich auf 1.200 €. C’s Kaution beträgt 1.500 €. Vermieter D darf zunächst einen angemessenen Betrag von der Kaution einbehalten, um diese Schäden zu beheben. Angenommen, D lässt die Arbeiten durchführen und es stellt sich heraus, dass tatsächlich 1.100 € Kosten anfielen (Belege liegen vor). D kann diese 1.100 € mit der Kaution verrechnen (die Forderung auf Schadensersatz stammt aus dem Mietverhältnis, also zulässig). Die restlichen 400 € Kaution (inkl. etwaiger Zinsen) sind an C zurückzugeben.

Wichtig ist, dass D die Schäden nachweisen und beziffern kann. Kann C die Schäden bestreiten oder sind sie als normale Abnutzung zu werten, dürfte D nicht einfach abziehen – in solchen Streitfällen muss im Zweifel ein Gericht entscheiden oder ein Vergleich gefunden werden, bevor die Kaution endgültig verteilt wird.

Zusammenfassung

Ein Vermieter darf die Mietkaution mit offenen Nebenkosten verrechnen, aber primär erst nach Ende des Mietverhältnisses und unter Beachtung bestimmter Bedingungen: Die Forderung (z. B. Nebenkostennachzahlung) muss aus dem Mietverhältnis stammen und fällig/berechtigt sein. Während der Mietzeit ist eine Verrechnung nur in Ausnahmefällen (gerichtlich anerkannt oder vertraglich eindeutig vereinbart) möglich.

Der Vermieter hat das Recht, sich aus der Kaution wegen Mietrückständen, Nachzahlungen oder Schäden zu bedienen, jedoch nicht wegen artfremder Forderungen. Er muss innerhalb einer angemessenen Frist (oft 6 Monate) nach Auszug abrechnen und den Restbetrag zurückzahlen. Nebenkosten muss er innerhalb von 12 Monaten abrechnen; eventuelle Nachforderungen daraus können einbehalten werden. Einen Teil der Kaution darf er vorläufig zurückhalten, falls die letzte Nebenkostenabrechnung noch aussteht – aber nur in Höhe der voraussichtlich zu erwartenden Nachzahlung.

Für Mieter bedeutet das: Sie können erwarten, dass ihre Kaution (zzgl. Zinsen) nach Auszug und einer kurzen Prüfungszeit zurückkommt, abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters. Unberechtigte Abzüge können sie zurückfordern. Für Vermieter gilt: Die Kaution bietet Sicherheit, ersetzt aber nicht die Pflicht zur korrekten Abrechnung und zügigen Rückzahlung. Eine Verrechnung ist ein legitimes Mittel, offene Nebenkosten oder Schäden auszugleichen, sofern sie im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erfolgt. Letztlich schützt die richtige Handhabung der Kaution beide Seiten: Der Vermieter geht nicht leer aus, und der Mieter bekommt zurück, was ihm zusteht.

Quellen: Die Ausführungen stützen sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch (insb. §§ 551, 556 BGB) sowie einschlägige Rechtsprechung und Fachliteratur, z. B. Urteile des BGH und Hinweise von Mietervereinen und Juristen. Diese Quellen betonen einhellig den Sicherungszweck der Mietkaution und geben Leitlinien, wann und wie eine Verrechnung mit offenen Nebenkosten zulässig ist.

Der Artikel bietet eine allgemeine Orientierung zu diesem Thema, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit. Die Rechtslage kann sich ändern, und es gibt stets individuelle Umstände, die berücksichtigt werden müssen. Im Zweifelsfall oder bei rechtlichen Streitigkeiten wird dringend empfohlen, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Eine rechtliche Haftung für die bereitgestellten Informationen wird ausgeschlossen.

(Stand: 04. Februar 2025)